RSS

バンコクオフィス市況

2006年7月13日(木) 14時12分(タイ時間)

向こう2年は高止まり 歴史的な高値圏内のオフィス賃料

 好調なタイ経済と企業業績の回復を追い風に、バンコク都心のオフィスビルの需給にタイト感が出始め、賃料の上昇が鮮明になってきた。募集、成約、契約更新のすべての局面で上がり始めている。平米単価の賃料が750バーツを超える新築オフィス物件が出てくるなど、賃料は97年のタイ経済危機以前の最高値である同550−600バーツをはるかに上回る高値を更新している。空室率はピーク時である99年の33%から2006年に入って11.5%にまで改善した(いずれも都心部グレードAの物件)。新築の活発な需要が既存の中小ビルにも波及し、バンコクオフィス市場全体の賃料の上昇傾向が鮮明になってきた。テナント企業にとっては、数年前の「安い賃料レベル」を求めていては、まともな物件など見つけることが困難な市場となっている。


市況改善、すそ野広がる

 バンコク都心部(CBD)のグレードA(既存大型ビル)オフィスの平均賃料は、2006年第1四半期の時点で634バーツ。同年1月時点の614バーツからすでに3%以上も上がっている。平均募集賃料の上昇が著しいのは、スクムビット通り、ワイヤレス(ウィッタユ)通り、サトーン通り、ラマ4世通り周辺。アソーク・ラチャダ通り周辺は、2004年の地下鉄(MRT)の開通後、それまでの低迷から一転、賃料上昇の動きが広がっている。既存中小ビル(グレードBの物件)の平均賃料さえも、462バーツまで上昇した。

 築年数が浅い大型ビル(グレードAオフィス)の空室率は95年ごろから上昇を続け、97年末には33%に達してかなりの供給過剰感が漂ったが、その後は年3−4%の割合で急ピッチな下降を続け、2006年1月時点で11.5%に急減している。バンコク全域の空室率も13.2%と大幅に回復してきている。新規供給が減退傾向にあるため、需給のバランスがとれてきており、健全な空室率のひとつの目安とされる「9%」が視界に入ってきた。

 市場全体に回復感がいきわたっているが、一方で都心部の高賃料を嫌い、バンコク郊外へ移転を計画するテナントも散見される。企業のコスト削減意識は依然強く、オフィスの設備や機能などを厳しく吟味する傾向は変わっていない。

 早ければ今年9月に開港が予定されている新バンコク国際空港(スワンナプーム空港)に近いバンナ通り周辺も、じりじりと賃料が上がってきている。同地域において老巧化が進んで管理が良くない物件は依然苦戦しているが、多くの日系企業が入居しているBangna Towerはほぼ満室の状態である。

 同地区の賃料は都心部の賃料に比べ低水準の300バーツ前後と低迷しているが、新空港開港後は更に上昇基調になるだろう。新空港周辺は、性能の高いビルが極度に少なく、受け皿の不足につながっている。

 ここ数年バンコク都心部においては、更地からの純粋な開発物件が少なく、Q-House LumpiniやThe Office at Central Worldなどは経済危機で建設が止まった物件の再開発。2006年上半期の供給面積は、前年を大幅に上回り、約25万平方メートル。Exchange Tower、The Column、Fenix Tower などのビルが竣工した。空室率は今後もおだやかな下降を続け、貸し手優位の状況が続くだろう。


オフィス投資件数の増加

 賃料上昇、空室率の改善と共に目立っているのが、大型オフィス物件の買収だ。2005年1年間で成立した買収は総額で約75億バーツ、総床面積で18万6000平方メートルに達するなど、近年まれに見る盛り上がりといえる。

 ビルを取得したのは米証券大手のリーマンブラザースやシンガポール系企業など。タイビルオーナーの中には、固定資産関連税を節減するために、自社ファンドを設立して系列会社内で売買するケースも見られた。バンコクの不動産(オフィスビル)への投資は、投資家にとって5.5−7%の利回りが期待できるのだが、投資対象となるオフィスビルの数は非常に少ない。

 今後、バンコクのオフィス市場が持続的な成長を維持していくためには、働く人の環境を優先するなど利便性の高いオフィスを提供できれば当面は賃料も上昇基調が続くと考えている。同時に、既存中小ビルの多くは、空調やエレベータなどの設備リニューアルが急務で、管理の良いビルと悪いビルの格差がはっきりしてきている。建て替えや改修などの動きが広がるかどうかが市場活性化につながるキーポイントになるであろう。

Jones Lang LaSalle (Thailand) Limited
来住(きし) 幸典 氏 (National Director Japanese Business)

住所:19/F Sathorn City Tower, 175 South Sathorn Road, Bangkok 10120
電話:0-2679-6500 ファクス:0-2679-6519
Eメール:yukinori.kishi@ap.jll.com
ウェブサイト:www.joneslanglasalle.co.th/jp
《newsclip》