法人向け事業用地　SRCS International Company Limited

佐々木 扶美 氏 (Manging Director)

東西回廊沿いに活気　 増えてきた日系企業の土地購入

　過去数年、個人向けにご案内してきた資産運用を目的とした土地購入だが、昨年から今年にかけて企業からのお引き合いが増えてきた。弊社はバンコク首都圏から西部カンチャナブリ県にかけての土地のご案内を得意としているが、日系を含め多くの企業が2015年のASEAN経済共同体(AEC)の発足や大メコン経済圏(GMS)経済回廊の発達を見込んで、タイ西部に拠点を確保しつつある。土地探しに当たって、外資企業や外国人が不安をもつのが地価交渉だ。提示額が評価価格や市場価格に沿った額なのか否かを見極めるのは大変難しい。そのような土地を適正価格でご案内し、業種に応じたそれぞれの認可取得のお手伝いが、我々の仕事だ。

タイ西部の高騰する地価

　AEC発足やGMS経済回廊の発達を見込んで、タイ国内の物流網の整備が急ピッチで進んでいる。特に工業地帯が存在する中部から東部にかけての話題が豊富だが、日本人には馴染みが薄いバンコク首都圏からミャンマー国境にかけての西部一帯も、道路整備・拡張が盛んだ。タイ政府が積極的に投資を勧めるミャンマー・ダウェーにつながるルートで、カンボジア―タイ―ミャンマーとつながる「東西回廊（南部回廊）」だ。

　バンコク以西で東西回廊の役割を担う道路は、既存の幹線道路では国道346号線や国道3228号線など。ダウェーの開発が発表されて以降、それらの沿線、特にカンチャナブリ県内で大型小売店、企業事務所、工場が目立つようになってきた。日系企業の姿もみかける。同地域の地価は年々上がり、最近は年1.5倍、場所によっては年2―3倍も珍しくない。バンコク首都圏ではラチャプルック通りやカンチャナピセーク通り（環状線）沿いの地価が高騰している。

　企業、特に工場の場合、土地探し、購入に当たっての地主との交渉、各種認可取得などを自らこなすには手間がかかるため、当初よりインフラが整っている工業団地に入居するのがほとんどだ。しかしカンチャナブリ県には工業団地が1カ所あるのみ。企業が同地で操業拠点を確保するには、自ら土地を探さなければならない。そのような事情もあり、個人向けに土地をご案内していた弊社も昨年頃から、企業から土地探しの依頼を受けるようになった。

数倍の言い値ではじまる仲介業者も

　高騰する一方の地価だが、言い値はさらに高い。売地を見つけ、連絡先に問い合わせ、実際の地主に辿り着くまでに2―3週間かかることがよくある。仲介業者が最大限のマージンを得ようと粘るからだ。

　タイにはデベロッパーは多く存在するが、不動産仲介業者は少ない。タイで土地売買の仲介役となるのは、多くが個人レベルのブローカーだ。売地に立てられる看板も地主ではなく仲介業者によるもので、看板さえ出ていないことも多い。問い合わせ先は仲介業者となり、地主の希望地価よりはるかに高い額から交渉が始まる。不動産という大きな買い物なので、仲介業者にとってお客は常に一見様、買い手の方もひんぱんに土地を買うことは少ない。土地の取引で、いわゆる「ふっかけ」はなくならない。　

　適正価格を知るには、その土地の土地局で評価価格を調べる、周囲での実際の取引価格を聞き込むなどの地道な作業が必要だ。その上で仲介業者と交渉に入り、価格が下がらなければ、地主を探し出して直談判となる。

　幹線道路に面した土地で、工場が操業しているのを良くみかける。商店でなければ、道路に面する必要はさほどない。幹線道路沿いの土地は見つけやすいが地価は高めだ。一方、少し裏道に入ればはるかにお得な土地があっても、どの道を入っていけば売地があるのか知らなかったり、実際に入っていても看板が出ていなかったりすれば、売地は見つからない。新規進出の日系企業にとって、土地探しは非常に困難だ。

先を見越した土地の評価

　弊社のお手伝いは、単なる土地探しと価格交渉ではない。何に適した土地なのか、地盤はどうなのか、雨期の洪水被災は、といった先を見越して評価する。日本と比較するとタイは法整備がまだまだ、といった印象を受けるが、土地の購入や用途、それに伴う環境アセスメントなど、厳しい規制が設けられている。これらを見越して最適な土地を探すのが、弊社の仕事だ。これまで、製造（工場）、物流（倉庫）、農業といった用途の土地をご案内してきた。

　タイは今年より、最低賃金が全国一律300バーツとなり、出稼ぎに出ていた労働者が地元に戻り始めている。同じ賃金で地元に仕事があるなら、出稼ぎは不要となる。カンチャナブリ県は東部のチョンブリ県やラヨン県と比較すると工場がまだまだ少ない。工場の過密化で人材の取り合いといったことは皆無だ。日系企業にとってタイ西部は未知かも知れないが、アセアンという単位でのロジスティックスの重要地域として急速な発展がすでに始まっている。

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