〈業界事情〉　コンドミニアム市場　アイジス不動産 (AIGIS INTERNATIONAL CO.,LTD.)

細川 廣介 氏 (Managing Partner)

クーデター以降さらなる需要
活況を呈するコンドミニアム市場

　しばらく続いた政情不安で様子見だったタイ国民の不動産購入が、クーデター発生を機に元に戻り始めた。むしろ以前より活気が感じられ、日本からの問い合わせも急増中だ。上昇基調は今後４―5年は続くと期待される。投資（投機）目的を含めて日本人にお薦めできる物件は、やはりバンコク都心のスクムビット界隈に集中するが、同地区は市場の活況を伴って良い物件が探しづらくなるだろう。弊社もいずれ、仲介だけでは需要に対応しきれなくなる。デベロッパーとの提携で積極的な物件開発を進めていく所存だ。

一段落した内政と不動産市場の活況

　クーデターと聞くと当然のことながら、政情不安や治安悪化を想像する。しかしここタイはその逆だ。政情不安が長引いて民主主義が混乱をきたすと、国王に忠誠を誓う軍が全権を掌握、国の立て直しに動く。事実、5月のクーデター発生で現在も戒厳令が続いているが、国は治安的な安定を取り戻している。もちろん軍政が続くわけではなく、最終的な目標は民政移管だ。

　タイ人は絶妙なバランス感覚で情勢を判断、クーデター発生後にそれまで控えていた不動産購入に動き出した。先日もバンコク都内の土地局を訪れたが、局内は人でごった返し。地元タイ人のみならず、外国人も多く見かけた。日本からの問い合わせも、クーデター発生を境に一気に増えた。タイ政治の動向を良く知られた方々なのだろう。

元より右肩上がりのコンドミニアム市場

　日本人の不動産購入はたいていコンドミニアム（分譲マンション）となるが、同市場は常に右肩上がりだ。例えば新築の分譲価格を追ってみると、バンコク都心部が2000年上半期で12万4915バーツ/平米、毎年上昇を続けて2013年第一四半期には16万1314バーツ/平米まで上がっている（出所：英ナイトフランク）。転売価格を見ると、2000年で5万4827バーツ/平米だったのが2013年第二四半期には15万4898バーツ/平米と3倍近く値上がっている（出所：米CBRE）。

　購入対象はやはり都心部の物件だろう。バンコクにおける新築コンドミニアム開発は2013年、都心部（City Area）が全体の14％、その周辺地域（City Fringe Area）が13％、郊外（Peripheral Area）が73％となっている（出所：英ナイトフランク）。ユニット数で見ても、2014年の約５万ユニットのうち都心部は約1万ユニットと、全体の４分の1しか満たしていない（出所：米CBRE）。

　供給過剰に陥るであろう郊外の物件は安く購入できるが、将来的に考えれば投資・投機に不向き。購入後の値上がりを見込んだ都心部の物件に目を向けるべきだ。

供給減で値上がるスクムビット界隈

　日本人からの問い合わせは、純粋な不動産購入にとどまらない。最近は企業によるコンドミニアムやホテルの開発といった相談を受ける。需要は当然、日本人在住者が多いスクムビット界隈に集中するが、今やほとんど土地がなく大手不動産仲介業者でも取り扱いはまれだ。

　一方、弊社では現時点でナナ通り（ソイ3）からエカマイ（ソイ63）にかけて10カ所以上、高層物件建設が可能な土地を紹介できる。さして広くもない空き地をそのまま紹介していては、法律にしばられて低層物件しか建てられない。弊社はビジネスパートナーの協力を得て、高層物件を可能とするため、隣接地の地主との権利関係の整理を行っている。

　スクムビット界隈は今や、不動産としての価値を変え始めている。高架鉄道（BTS）プロンポン駅前、ショッピングセンターのエンポリアム向かいに今年末にも商業ビル「ピラットタワー」がオープンする。居住地区とみなされていたスクムビット界隈に、商業地区としての価値が付加されることになる。富裕層を中心としたバンコク都民にとってより職住接近の、日本人在住者および日系企業にとってより注目度の高い地区となろう。

コンドミニアム開発への積極的な取り組み

　スクムビット界隈は今後一層、コンドミニアムを探しにくくなる。日本人のニーズに応えられる条件が整った物件は、空室率が10％を切っていると見ている。新築に対する需要は常にあるが、土地の供給が追いつかない。

　前述のとおり、弊社もデベロッパーと提携した開発に、積極的に取り組んでいかなければと思っている。現在、物件2件の計画が進行中だ。興味深いのは、大手のデベロッパーより中堅どころのそれが居住性を重視した設計に力を入れている点だ。特に日本人にとってバスタブは必須条件。弊社が提携している中堅デベロッパーは、決して日本人のためだけではないが、ワンルームであってもバスタブを組み込んでいる。

　日本人はとかくBTSや地下鉄（MRT）などの駅チカを求めるが、駅だけでなく道路付けも大事だ。タイは車社会であり、テナントはタイ人であっても日本人であっても車でのアクセスを気にするだろう。

　開発物件は、スクムビット界隈の相場である16万―18万B/平米となろう。原則、家具・電化製品込みの価格だ。ちなみに東京23区内の価格をバーツに直すとおよそ30万バーツ/平米だ。

　日本からの直接投資額が1兆円を超え、東南アジア諸国内で断然トップのタイ。第2位のインドネシアへの直接投資額4000億円と倍以上の差だ（出所：英字紙バンコクポスト）。それに伴って日本人在住者も増加の一途をたどり、ますますタイ不動産の需要は高まっている。

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