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【PR】フレイザーズCEOが展望するニューランドスケープとロジスティックシティへの変貌

2021年3月1日(月) 02時03分(タイ時間)
ソーポン・ラーチャラックサー氏の画像
ソーポン・ラーチャラックサー氏
フレイザーズCEOが展望するニューランドスケープとロジスティックシティへの変貌

 タイ字経済紙「プラチャーチャート・トゥラキット」が、フレイザーズ・プロパティー・インダストリアル産業用不動産事業(FPIT)の最高経営責任者(CEO) であるソーポン・ラーチャラックサー氏への特別インタビューを掲載しました。FPITは、シンガポールに本社を構える「フレイザーズ・プロパティー・グループ・ホールディング」傘下のフレイザーズ・プロパティー・タイランド(FPT)内で、住宅用、産業用、商業用の不動産を扱う部署です。

 フレイザーズ・プロパティー・グループ・ホールディングは、タイ人のパノット・シリワタナパクディー氏をCEOに据える、世界30カ国80都市での投資ネットワークを誇ります。

 FPTは、2020年に3つのビジネスグループを統合し、初期投資を1つのビジネスに集中させるためのワン・プラットフォームを整備しました。タイ初の完全統合型不動産プラットフォームとして、ワールドコミュニティに発信しています。

工業港300万平方メートル

 FPTは現在、650億バーツ相当の資産価値を誇り、国内11県48カ所に投資、総面積は300万平方メートルに達します。即入居可の標準型工場は452カ所あり、総面積は120万平方メートル。また、将来的なトレンドとなる見込みの、顧客のニーズに合わせた注文建設の工場も受注しています。主要顧客は電子機器産業が38%、自動車産業が20%。さらに180万平方メートルの即入居可の賃貸倉庫もあり、そちらの顧客は物流事業が43%を占めます。国籍的には80%が外国人投資家、20%がタイ人投資家となります。賃貸工場での最多は日本のお客様で全体の25%に達します。一方、賃貸倉庫の最多はタイで全体の41%となっています。

 昨今のコロナ禍は、危機であると同時にチャンスでもあります。各業界にとって、新たな投資の機会といえます。世界の投資家に、産業拠点としてのタイのニーズについてアンケート調査したところ、驚くことに中国人投資家においては50%以上が関心を示しているという結果が出ました。現在、中国からの顧客の割合はわずか5%ですが、再び自由な行き来が可能となれば、同国顧客の割合は20%に増加し、その面積は20万平方メートル、投資額は200億バーツになると確信しています。

年間投資スケジュール

 ソーポン氏は以上のように述べています。コロナ禍以前は、工場および倉庫の新規需要が平均で年間50万平方メートルありましたが、昨年はその市場規模が20万~30万平方メートルに縮小しました。しかし今年は、eコマースおよびオムニチャネルビジネス(O2O=online to offline)による迅速な回復が可能と見込まれており、年内に30万~40万平方メートル、さらに翌2022年にはコロナ禍以前と同様の50万平方メートルにまで需要が回復すると見込んでいます。FPTはまた、昨2020年にメガプロジェクトを立ち上げる予定でしたが、コロナ禍の影響で計画を1年間延期していました。よって今年の投資計画は以下のようになります。

2021年投資ロードマップ

 2021年第2四半期:バンナー・トラート通り32キロ地点の4,700ライ(1ライ=1,600平方メートル)の広大な土地に計画されるメガプロジェクト「ロジスティック&インダストリアルシティ」。もともとの競売地4,300ライに400ライを追加購入。1,000億バーツ規模のプロジェクトです。
2021年第3四半期:新たな産業景観モデルの発表。投資モデルの1つは、ミニハブ、クラウドキッチンビジネス、ロジスティックセンターの開発です。原則として土地1ライへの投資となりますが、都市部に展開。デジタル時代の顧客を募り、「Express Delivery」ビジネスに焦点を合わせます。
2021年第4四半期:注文建設型工場・倉庫市場の主要な顧客のポートフォリオ。

ワン・プラットフォーム・プロジェクト開始

 今年の投資テーマは、「新産業景観開発」です。 開発は止めることがありません。私どもは最近、3万平方メートルの敷地でのHAVIロジスティクス建設の契約を締結しました。主要顧客のセントラルリテールとは7万5,000平方メートル、30億バーツ以上の資産価値を誇るオムニチャネル事業契約を締結。今後も新規開発の打診をお受けできるものと確信しています。

 タイ国内各地の工業用地は貿易戦争にもまれて発展し、昨今の中国からタイへの工場移転のトレンドとコロナ禍の影響により、以前にも増して工場・倉庫の開発においてサプライチェーンが重視されるようになりました。電子機器、電気自動車、ロジスティクスなどの需要は明確です。

 FPTは東部経済回廊(EEC)該当地域にも、100万平方メートル規模の賃貸用工業用スペースを確保しています。その中でも需要はバンコク首都圏にほど近い地区に集中。サムットプラカン県のバンナー・トラート通り沿いやバンプリー地区では敷地の95%が稼働中で、賃貸では通常1万平方メートル規模の敷地が入居企業から求められますが、現時点では2,000~3,000平方メートルの余裕しかありません。

 そのため、 「工業都市ロジスティックシティ・バンナー・トラートKm32」というメガプロジェクトを立ち上げ、バンコク首都圏の顧客を囲い込む機会と需要に対応するべく、先行1,000ライの第1フェーズの開発を加速させる予定です。

 今年の投資では、フルフィルメントセンター市場への投入も計画しています。少量注文に応じて個別に配送するべく、大口(ビッグロット)製品を管理するセンターを開発。小売店または消費者宅まで直接輸送するため、開発地区は市街地とし、建物規模はミニハブ形式。一カ所あたり2000万バーツの投資が見込まれます。土地とシステムのコストは高めとなってくるでしょう。

 FPTは3年計画に従い、ワン・プラットフォームの融合を今年から開始しました。住宅用、産業用、商業用という3種の不動産事業を統合して何ができるかを理解した最初の年です。例えば本来は産業用であるミニハブを都市部で開発する場合、そこが人々の住む住宅用の土地であっても産業用不動産の知識と経験を駆使してミニハブ進めることができます。東部チョンブリ県のシラチャ郡やそのほかのロジスティクス都市に点在する産業用の土地も、5~10年後には都市化とする計画が浮上してくるかも知れません。そのようなとき、住宅用、産業用、商業用のそれぞれの知識を持ち合わせていれば、倉庫などを住宅に変えることができます。

タイのサプライチェーン管理の政府への要請

 ソーポン氏は、今後のコロナ対策のワクチン投与により、投資家が自信を取り戻し、海外からタイへの投資も需要が回復し、今年の第3、4四半期には緩やかな回復が見込まれると語ります。コロナ禍の影響によって、最規模なオンライン取引の結果、非常に効率の良いサプライチェーンが構築されたことも事実です。タイは、ベトナムなどの近隣諸国よりも優れたサプライチェーンを誇ります。タイ政府による大規模投資の促進や外国直接投資の誘致に、有利な産業インフラが構築されました。タイ政府は同時に、サプライチェーンに組み込まれるタイ人起業家を保護し、競争力を損なうことなく事業を運営させるための、政策または措置を講じる必要があります。特に巨額の資金で投資を計画する海外の巨大起業家との競争です。

プラチャーチャート・トゥラキット該当記事 : https://www.prachachat.net/property/news-608848

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佐藤圭一
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